Mis à jour 2026-09 · NŌRÉA Realty
Un étranger peut acheter un bien immobilier à l'île Maurice, mais uniquement par les voies agréées par l'Economic Development Board (EDB) : des unités résidentielles dans un projet PDS, Smart City, IRS ou RES, des appartements dans un immeuble d'au moins un rez-de-chaussée plus deux étages (G+2) à partir de Rs 6 millions, ou un bien commercial pour une activité réelle. Un achat d'au moins USD 375 000 dans un régime agréé donne aussi droit à un permis de résidence. Ce guide détaille chaque voie, les autorisations, les coûts et les délais réalistes.
Un étranger peut-il légalement être propriétaire à Maurice ?
Oui. Les non-citoyens peuvent détenir un bien en pleine propriété à Maurice, mais la Non-Citizens (Property Restriction) Act impose une autorisation préalable pour chaque acquisition, et c'est l'EDB qui instruit ces demandes. Tout transfert à un non-citoyen conclu sans cette autorisation est nul. Concrètement, un étranger achète dans un régime agréé par l'État ou, pour un usage professionnel, avec un certificat spécifique de l'EDB.
Les règles ont été durcies en 2025. La Finance Act 2025 a supprimé la voie qui permettait aux titulaires d'un permis de résidence d'acheter n'importe quel bien résidentiel, terrain compris, au-delà de USD 500 000. Depuis, les achats résidentiels par des non-citoyens passent exclusivement par les régimes agréés et la voie des appartements G+2. Un non-citoyen peut en revanche louer un logement jusqu'à quatre ans ou un local commercial jusqu'à trente ans sans aucune autorisation.
Quels régimes immobiliers sont ouverts aux étrangers ?
Cinq voies résidentielles sont ouvertes aux non-citoyens : le Property Development Scheme (PDS), le Smart City Scheme, l'Integrated Resort Scheme (IRS) et le Real Estate Scheme (RES), régimes historiques dont les unités se revendent, et les appartements G+2 dans toute copropriété agréée à partir de Rs 6 millions. L'Invest Hotel Scheme (IHS) y ajoute des unités hôtelières à usage personnel limité.
Le PDS est le régime moderne pour villas, maisons de ville et appartements dans des ensembles intégrés avec équipements communs ; il a remplacé l'IRS et le RES en 2015, donc plus aucune unité IRS/RES neuve n'est lancée, mais les unités existantes se revendent librement à d'autres acheteurs éligibles. Les unités Smart City se situent dans des villes planifiées à usage mixte, comme Moka où NŌRÉA est installée, et associent logements, bureaux et commerces. Le G+2 est la voie la plus accessible : un non-citoyen peut acheter un ou plusieurs appartements à usage d'habitation dans un immeuble d'au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée, à condition que le prix soit d'au moins Rs 6 millions ou l'équivalent en devise forte. Attention : le Budget 2026-27 a annoncé qu'aucun nouveau bail ne serait accordé pour des ventes G+2 à des non-citoyens sur des terres de l'État ou des Pas Géométriques, et les vendeurs de ces unités à des non-citoyens paient désormais un droit supplémentaire de 10 % ; vérifiez donc le statut foncier de tout appartement côtier avant de réserver.
Quel montant faut-il investir pour obtenir un permis de résidence ?
USD 375 000. Un non-citoyen qui achète une unité résidentielle d'au moins USD 375 000 (ou l'équivalent en roupies) sous PDS, Smart City, IRS, RES ou via la voie G+2 obtient un permis de résidence valable tant qu'il détient le bien. Le permis s'étend au conjoint ou partenaire et aux enfants à charge de moins de 24 ans, et l'EDB facture des frais de demande de permis distincts, actuellement environ Rs 25 000.
En dessous de USD 375 000, vous pouvez toujours acheter un appartement G+2 à partir de Rs 6 millions, mais l'achat seul ne confère pas la résidence. Les titulaires d'un Occupation Permit ou d'un permis de retraité restent éligibles à l'achat dans les régimes. Le Budget 2026-27 a par ailleurs créé un Golden Visa pour des investissements de USD 1 million dans des secteurs désignés ; il s'agit d'une voie d'investissement, pas d'un achat immobilier.
Que les non-citoyens ne peuvent-ils pas acheter ?
Les non-citoyens ne peuvent pas acheter de terrain nu ou agricole à usage privé, une maison individuelle hors régime agréé, ni aucun bien résidentiel sous les seuils des régimes. Depuis la Finance Act 2025, l'ancienne exception permettant aux titulaires d'un permis de résidence d'acheter hors régime n'existe plus. Les terres de l'État et les Pas Géométriques (bande côtière) sont exclus de la propriété étrangère.
Terrains et bâtiments peuvent être acquis à usage professionnel avec un Certificate of Approval de l'EDB, par exemple pour construire des bureaux, un entrepôt ou un projet Smart City. La définition EDB de l'usage professionnel exclut expressément l'achat de terrain nu ou viabilisé dans le seul but de le revendre ou de le louer. Notre guide consacré aux étrangers et au foncier approfondit ce point.
Comment fonctionne l'agrément EDB et combien de temps prend-il ?
L'acheteur signe une réservation ou un compromis avec le vendeur, puis la demande EDB est déposée, généralement par le notaire ou le promoteur, avec pièces d'identité, justificatif de domicile, preuve de l'origine des fonds et le compromis. Une fois la lettre d'agrément EDB délivrée, le notaire finalise l'acte, l'acheteur règle le droit d'enregistrement de 5 % et l'acte est enregistré. Pour les achats G+2 et en régime, les frais de dossier EDB se situent entre Rs 10 000 et Rs 25 000 selon le régime.
L'EDB accuse réception sous environ cinq jours ouvrables mais ne publie pas de délai de décision fixe ; un dossier complet est en général traité en quelques semaines, et l'étape notariale, du compromis à l'acte définitif, prend couramment deux à trois mois au total. Les fonds doivent arriver à Maurice depuis l'étranger en devise convertible. NŌRÉA accompagne des acheteurs à distance, et c'est pourquoi chaque annonce comporte une visite filmée : vous présélectionnez depuis l'étranger et ne vous déplacez que pour la visite finale. Les taux et seuils évoluent à chaque Finance Act ; vérifiez auprès d'un notaire ou de l'EDB au moment de l'achat.
Questions fréquentes
- Un étranger peut-il acheter une maison à Maurice hors régime agréé ?
- Non. Depuis la Finance Act 2025, les non-citoyens ne peuvent acheter un bien résidentiel que dans les régimes agréés par l'EDB (PDS, Smart City, IRS, RES, IHS) ou sous forme d'appartement G+2 à partir de Rs 6 millions. L'ancienne exception à USD 500 000 pour les titulaires d'un permis de résidence a été supprimée.
- Acheter un bien à Maurice donne-t-il la résidence ?
- Oui, si le bien est une unité résidentielle d'un régime agréé achetée au moins USD 375 000. Le permis de résidence dure tant que vous détenez le bien et couvre le conjoint et les enfants à charge. Les achats inférieurs à ce montant ne donnent pas la résidence.
- Quel est le prix minimum pour qu'un étranger achète un appartement à Maurice ?
- Rs 6 millions, ou l'équivalent en devise convertible, pour un appartement dans un immeuble d'au moins rez-de-chaussée plus deux étages (G+2), avec agrément préalable de l'EDB. Les villas et appartements en PDS ou Smart City n'ont pas de minimum légal sous le seuil de résidence de USD 375 000, mais les prix promoteurs le dépassent généralement.
- Combien de temps faut-il à un étranger pour acheter à Maurice ?
- Comptez deux à trois mois entre le compromis signé et l'acte enregistré. L'agrément EDB se déroule en parallèle du travail notarial sur le titre ; l'EDB accuse réception sous cinq jours ouvrables mais ne publie pas de délai de décision fixe.
Sources
- https://edbmauritius.org/real-estate-hospitality
- https://edbmauritius.org/wp-content/uploads/2023/08/aop-guidelines.pdf
- https://edbmauritius.org/wp-content/uploads/2022/10/Guidelines-acquisition-of-apartments-incl.residency.pdf
- https://lawsofmauritius.govmu.org/portal/viewlegislationdocument/web/?doctitle=Tm9uLWNpdGl6ZW5zIChQcm9wZXJ0eSBSZXN0cmljdGlvbikgQWN0&docnumber=&doctype=act
- https://www.villa-vie.com/en/2025/08/mauritius-finance-bill-2025-key-real-estate-and-residency-amendments/
- https://real-estate-mauritius.mu/en/mauritius-budget-2026-2027/
- https://novaterra.mu/insights/cost-of-buying-property-in-mauritius-taxes-fees-and-one-off-costs-for-foreign-buyers/
Informations générales, non un avis juridique. Vérifiez les chiffres avec un notaire ou l'EDB au moment de l'achat.
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