Mis à jour 2026-09 · NŌRÉA Realty
En règle générale, non. Un étranger ne peut pas acheter de terrain nu à l'île Maurice pour un usage privé : la Non-Citizens (Property Restriction) Act rend nul tout transfert de ce type sans autorisation de l'État, et depuis la Finance Act 2025 il n'existe plus d'exception résidentielle hors des régimes EDB. Les exceptions sont le terrain destiné à une activité professionnelle réelle avec certificat EDB, les parcelles viabilisées dans un projet PDS ou Smart City, et la succession. Ce guide explique ce que recouvre le mot terrain ici, en perches et en toises, et comment fonctionnent nos annonces foncières.
Un étranger a-t-il le droit d'acheter un terrain à Maurice ?
Pas pour un usage privé. Les non-citoyens ne peuvent pas acheter de terrain nu, agricole ou résidentiel pour y construire leur maison, ni acheter du terrain pour le conserver, le morceler ou le revendre. Les terres agricoles, les terres de l'État et les Pas Géométriques du littoral sont exclus d'emblée. Toute acquisition sans l'autorisation requise est nulle en vertu de la Non-Citizens (Property Restriction) Act, y compris par des voies indirectes comme l'achat d'actions d'une société propriétaire de terrain ou la désignation comme bénéficiaire d'un trust qui en détient.
La règle est plus stricte qu'avant. De décembre 2023 à mi-2025, un non-citoyen titulaire d'un permis de résidence pouvait acheter un bien résidentiel, terrain compris, n'importe où sur l'île au-delà de USD 500 000 avec l'accord du Bureau du Premier ministre. La Finance Act 2025 a supprimé cette voie. Aujourd'hui, pour un étranger qui s'intéresse à une parcelle à Moka, Flic-en-Flac ou Grand Baie, la réponse est presque toujours que le terrain est réservé aux citoyens mauriciens.
Quelles sont les exceptions ?
Trois. Premièrement, le terrain à usage professionnel : avec un Certificate of Approval de l'EDB, un non-citoyen ou une société à capitaux étrangers peut acheter ou louer un terrain pour développer un immeuble commercial, un entrepôt, un hôtel, une usine ou un projet Smart City ou PDS. Il n'y a pas de frais de dossier EDB pour une demande à usage professionnel, mais la définition EDB de l'activité professionnelle exclut expressément l'achat de terrain nu ou viabilisé pour le revendre ou le louer, et le terrain doit servir à l'activité approuvée. Deuxièmement, les parcelles viabilisées ou villas à l'intérieur d'un programme PDS ou Smart City agréé, où l'agrément global du promoteur couvre les acheteurs étrangers et la parcelle s'accompagne d'une obligation de construire. Troisièmement, le terrain reçu par succession ou par mariage, qui ne nécessite aucun certificat.
La location est l'alternative pratique. Un non-citoyen peut louer un terrain commercial jusqu'à 30 ans sans aucune autorisation, et plus longtemps avec un certificat EDB. Les non-citoyens titulaires d'un permis peuvent aussi détenir des terres agricoles en bail pour des projets approuvés. Vérifiez la situation actuelle auprès d'un notaire ou de l'EDB avant de vous engager, car chaque Finance Act la modifie.
Comment mesure-t-on le terrain à Maurice : perches, toises et arpents ?
Le foncier mauricien se mesure encore en anciennes unités françaises. Une perche vaut environ 42,21 mètres carrés, une toise environ 3,80 mètres carrés (11,11 toises par perche), et un arpent vaut 100 perches, soit environ 4 221 mètres carrés ou 1,04 acre. Un terrain résidentiel typique de 10 perches fait donc à peu près 422 mètres carrés, et 25 perches un peu plus de 1 000 mètres carrés.
Les annonces, titres de propriété et plans d'arpenteur indiquent les perches pour les terrains à bâtir et les arpents pour les grandes surfaces agricoles ou de développement ; les toises figurent sur les actes anciens. Comme la surface annoncée provient de l'acte du vendeur et peut être antérieure à l'arpentage moderne, les limites et la superficie doivent être confirmées par un arpenteur assermenté avant la signature du compromis. Ce rapport alimente aussi la recherche de titre du notaire et l'évaluation du Registrar-General.
Comment fonctionnent les annonces de terrains NŌRÉA ?
Environ la moitié de notre catalogue est constituée de terrains : parcelles résidentielles, terres agricoles et sites commerciaux à Moka et dans toute l'île. Chaque annonce indique la surface en perches (avec l'équivalent en mètres carrés), la localisation, le zonage qui nous a été communiqué et le prix demandé, et chacune comporte une visite filmée pour voir l'accès, la pente, le voisinage et la vue avant de vous déplacer. Surfaces et limites sont fournies par le propriétaire et restent indicatives jusqu'à confirmation par un arpenteur.
Pour les acheteurs mauriciens, le parcours est le suivant : contactez-nous sur WhatsApp au +230 5770 9073, visitez, convenez d'un prix, signez un compromis avec un acompte de 10 % conservé par le notaire, puis le notaire vérifie le titre, les éventuelles servitudes et le permis de morcellement si la parcelle a été divisée, et l'acte de vente suit sous environ deux à trois mois. Les primo-accédants ne paient aucun droit d'enregistrement sur les premiers Rs 3 millions d'un terrain nu selon le Budget 2026-27. Aux demandes étrangères, nous répondons franchement dès le premier message : sauf projet professionnel ou parcelle en régime agréé, une annonce de terrain nu n'est pas quelque chose que nous pouvons vous vendre, et nous vous orientons vers les appartements et villas qui vous sont accessibles.
Questions fréquentes
- Un étranger peut-il acheter une terre agricole à Maurice ?
- Non. Les terres agricoles ne peuvent pas être achetées par des non-citoyens. Un non-citoyen disposant du permis adéquat peut louer une terre agricole pour un projet approuvé, et une société à capitaux étrangers peut acquérir un terrain pour une activité approuvée avec un certificat EDB, mais pas pour cultiver à titre privé ni pour revendre.
- Un étranger titulaire d'un permis de résidence peut-il acheter un terrain à Maurice ?
- Plus depuis la Finance Act 2025. La voie qui permettait aux titulaires d'un permis de résidence d'acheter un bien résidentiel, terrain compris, au-delà de USD 500 000 a été supprimée. Ils peuvent toujours acheter des unités en PDS, Smart City, IRS, RES ou G+2, et un terrain à usage professionnel avec l'accord de l'EDB.
- Combien de mètres carrés fait une perche ?
- Une perche vaut environ 42,21 mètres carrés. Une toise vaut environ 3,80 mètres carrés, et il y a 11,11 toises dans une perche. Un arpent vaut 100 perches, soit environ 4 221 mètres carrés.
- Un étranger peut-il acheter une parcelle dans un projet PDS ou Smart City ?
- Oui, lorsque l'agrément EDB du promoteur inclut des parcelles viabilisées pour les non-citoyens, généralement avec obligation de construire dans un délai donné. C'est aujourd'hui la seule voie réaliste pour un acheteur étranger privé de posséder une parcelle à Maurice.
Sources
- https://edbmauritius.org/wp-content/uploads/2023/08/aop-guidelines.pdf
- https://lawsofmauritius.govmu.org/portal/viewlegislationdocument/web/?doctitle=Tm9uLWNpdGl6ZW5zIChQcm9wZXJ0eSBSZXN0cmljdGlvbikgQWN0&docnumber=&doctype=act
- https://www.villa-vie.com/en/2025/08/mauritius-finance-bill-2025-key-real-estate-and-residency-amendments/
- https://tropicalriviera.com/foreigners-buy-property-mauritius-rules/
- https://www.villa-vie.com/en/2024/01/how-is-land-measured-in-mauritius/
- https://www.propertycloud.mu/blog/mauritius-real-estate-terms-explained
- https://real-estate-mauritius.mu/en/mauritius-budget-2026-2027/
Informations générales, non un avis juridique. Vérifiez les chiffres avec un notaire ou l'EDB au moment de l'achat.
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