Mis à jour 2026-09 · NŌRÉA Realty
Acheter un bien à l'île Maurice coûte environ 8 % en plus du prix, une fois additionnés le droit d'enregistrement de 5 %, les frais de notaire au barème dégressif (environ 0,7 % plus TVA sur un achat de Rs 10 millions) et la commission d'agence, désormais plafonnée à 2 % plus TVA côté acheteur. Le vendeur paie de son côté 5 % de taxe de transfert foncier et sa propre commission de 2 %. Voici chaque poste, qui le paie, et un exemple chiffré.
Quel est le droit d'enregistrement sur un achat immobilier à Maurice ?
Le droit d'enregistrement est de 5 % du prix d'achat, payé par l'acheteur au Registrar-General lors de l'enregistrement de l'acte. Le même taux de 5 % s'applique aux citoyens et, de nouveau, aux non-citoyens achetant sous les régimes EDB : la Finance Act 2025 avait prévu un passage à 10 % pour les non-citoyens à compter du 1er juillet 2026, mais la Finance Act 2026 l'a abrogé, et le taux ordinaire de 5 % a été rétabli à sa publication le 13 août 2026.
Les primo-accédants mauriciens bénéficient d'une exonération sur les premiers Rs 6 millions d'une maison ou d'un appartement (contre Rs 5 millions auparavant) et sur les premiers Rs 3 millions d'un terrain nu (contre Rs 2,5 millions) selon le Budget 2026-27 ; les non-citoyens n'y ont pas droit. Le droit est calculé sur le prix déclaré ou sur l'évaluation du Registrar-General si elle est supérieure, donc un prix artificiellement bas ne le réduit pas. Les taux évoluent à chaque Finance Act ; vérifiez auprès d'un notaire au moment de l'achat.
À combien s'élèvent les frais de notaire à Maurice ?
Les frais de notaire suivent un barème légal dégressif : 2 % sur les premiers Rs 250 000, 1,5 % sur les Rs 500 000 suivants, 1 % sur les Rs 1 000 000 suivants et 0,5 % sur le solde, plus 15 % de TVA. Sur un achat de Rs 10 millions, cela représente environ Rs 63 750 hors TVA, soit à peu près Rs 73 300 TVA comprise, bien en dessous de 1 %. Certains notaires appliquent un forfait simplifié de 1 % plus TVA sur les achats en régime agréé en raison de la complexité de l'acte.
Toute vente à Maurice passe obligatoirement par un notaire, officier public et non avocat de l'une des parties. C'est en général l'acheteur qui choisit et paie le notaire. Les honoraires couvrent la recherche de titre, la rédaction du compromis et de l'acte de vente, la perception des droits et l'enregistrement. De petits débours pour recherches, timbres et copies s'ajoutent.
Qui paie la taxe de transfert foncier ?
Le vendeur. La land transfer tax est de 5 % du prix de vente, retenue sur le produit de la vente chez le notaire à la signature de l'acte. Comme le droit d'enregistrement, le taux applicable aux non-citoyens devait doubler à 10 % en juillet 2026 et a été abrogé par la Finance Act 2026 ; il reste donc à 5 % pour tous.
Une exception introduite en 2026 : le vendeur d'un appartement G+2 situé sur une terre de l'État ou un Pas Géométrique à un non-citoyen paie un droit supplémentaire de 10 %, portant sa charge totale à environ 15 %, sauf si l'avant-contrat a été signé devant notaire avant le 19 juin 2026. Maurice n'a pas d'impôt sur les plus-values immobilières ; la taxe de transfert foncier est donc le principal coût fiscal du vendeur.
Quelle est la commission d'agence et est-elle plafonnée ?
Oui. Depuis le 1er août 2026, les Real Estate Agent Authority (Transaction Fees) Regulations 2026 (GN 125 de 2026) plafonnent les honoraires d'un agent enregistré à 2 % du prix côté acheteur et 2 % côté vendeur pour une vente, et à 8 % côté bailleur et 8 % côté locataire pour une location, le tout plus 15 % de TVA. Pour les baux de plus de 12 mois, la base est 12 mois de loyer ; pour les baux plus courts, le loyer total.
Le plafond ne s'applique qu'aux agents enregistrés, et depuis la même date nul ne peut exercer comme agent immobilier sans enregistrement auprès de la REAA ; un agent non enregistré ne peut pas légalement réclamer de commission. Sur les ventes de promoteurs, la commission acheteur est généralement intégrée au prix affiché. NŌRÉA facture dans la limite du plafond des deux côtés et l'inscrit noir sur blanc dans le mandat.
Quels autres frais un acheteur doit-il prévoir ?
Au-delà du droit, du notaire et de la commission, prévoyez les frais de dossier EDB si vous êtes non-citoyen (environ Rs 10 000 pour IRS/RES, Rs 25 000 pour PDS, plus Rs 25 000 pour une demande de permis de résidence), les frais bancaires du virement international, un rapport d'arpenteur assermenté si les limites doivent être confirmées et, en cas de prêt, les frais de dossier de la banque plus les honoraires du notaire pour l'inscription hypothécaire. Dans un programme en régime agréé, comptez aussi une charge mensuelle de syndic pour les équipements communs.
Exemple chiffré sur une maison de revente à Rs 10 000 000 achetée via une agence, aux taux de septembre 2026 : droit d'enregistrement 5 % = Rs 500 000 ; notaire Rs 63 750 + TVA = Rs 73 313 ; agence 2 % + TVA = Rs 230 000. Total acheteur environ Rs 803 000, soit 8,0 % du prix. Un primo-accédant mauricien ne paierait le droit que sur les Rs 4 millions au-delà de l'exonération, soit Rs 200 000, pour un total d'environ Rs 503 000. Le vendeur de la même maison paie Rs 500 000 de taxe de transfert plus Rs 230 000 de commission (2 % + TVA), soit environ Rs 730 000. Demandez à NŌRÉA sur WhatsApp une fiche de coûts pour une annonce précise ; la visite filmée vous permet de présélectionner avant que ces chiffres ne comptent.
Questions fréquentes
- Le droit d'enregistrement passe-t-il à 10 % pour les étrangers à Maurice ?
- Non. La Finance Act 2025 prévoyait 10 % de droit d'enregistrement et 10 % de taxe de transfert pour les non-citoyens à partir du 1er juillet 2026, mais la Finance Act 2026 a abrogé cette hausse ; les taux ordinaires de 5 % s'appliquent depuis sa publication le 13 août 2026. Les actes enregistrés entre le 1er juillet et le 12 août 2026 sont dans une zone grise ; vérifiez avec votre notaire.
- Quel est le total des frais sur un bien de Rs 10 millions ?
- Environ Rs 803 000 pour l'acheteur : Rs 500 000 de droit d'enregistrement, environ Rs 73 000 de frais de notaire TVA comprise et Rs 230 000 de commission d'agence au plafond de 2 % plus TVA. Le vendeur paie environ Rs 730 000 : Rs 500 000 de taxe de transfert foncier et Rs 230 000 de commission.
- Y a-t-il un impôt sur les plus-values immobilières à Maurice ?
- Non. Maurice ne prélève aucun impôt sur les plus-values à la vente d'un bien immobilier. Le coût fiscal du vendeur est la taxe de transfert foncier de 5 %, plus le droit supplémentaire de 10 % dans le cas précis d'un appartement G+2 sur terre de l'État vendu à un non-citoyen.
- Quelle est la commission maximale d'un agent immobilier à Maurice ?
- Depuis le 1er août 2026 : 2 % du prix pour chacun de l'acheteur et du vendeur sur une vente, et 8 % pour chacun du bailleur et du locataire sur une location (sur la base de 12 mois de loyer pour les baux longs), plus 15 % de TVA, selon la GN 125 de 2026.
Sources
- https://www.reaamauritius.org/
- https://real-estate-mauritius.mu/en/mauritius-budget-2026-2027/
- https://gadait-international.com/en/mauritius-buying-costs-july-2026-change/
- https://novaterra.mu/insights/cost-of-buying-property-in-mauritius-taxes-fees-and-one-off-costs-for-foreign-buyers/
- https://www.lexpressproperty.com/en/news-advices/accommodation/our-files/buying-in-mauritius/a-comprehensive-guide-to-the-property-buying-process-in-mauritius.html
- https://www.villa-vie.com/en/2024/01/the-costs-involved-in-a-real-estate-transaction-in-mauritius/
- https://www.villa-vie.com/en/2026/07/reaa-registration-becomes-mandatory-in-mauritius-of-1-august-2026/
Informations générales, non un avis juridique. Vérifiez les chiffres avec un notaire ou l'EDB au moment de l'achat.
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